樓面價怎么算（房價是樓面價的幾倍）

老百姓買房子生怕被騙，

盡管房價被推得很高，

但是心里還是應該有桿秤這房子到底值多少錢？

一、假設土地成本：2250元/平米

又稱樓面價。是指開發商競拍購買的土地后，該土地上可以建筑蓋樓那部分的單價，計量單位元/每平！比如開發商花了22.5個億，買個50萬平米的土地，但是容積率是2，也就是說可以建100萬平米！折合單價就是2250元/平米的土地成本好的，雖然現在2250元/㎡的樓面價幾乎等于做夢，但這只是一個假設值哦。土拍價/（土地面積*容積率）=樓面價一般的樓面價在土地競拍結束后就可以算出來。

二、建安成本這里面包括土建成本(蓋樓的建筑材料及人工)、綠化成本、對接市政的管網成本等！按樓層分，對應的成本不同，如低層一般是1300-1500元，小高層是2000-2400元，高層是2500元（大約每5層價格上浮5個點）這里按一般小高層的成本來計算！經濟型建安成本：2000元/平米三、各項稅費成本！開發商從拿地開始，各項稅費就得開始交，直到房子最后交接給購房者。在交接時，開發商可能還會承擔建設后的一些物業費。各項稅收大概：1000元/平米

四、開發商的運營和銷售成本營銷費用包括一些廣告費，活動費，銷售人員的開銷，一些公司運作的成本等。如果不是建在人流大的區域，樓盤越偏越不好賣。對應的營銷費用就可能增加！隨著區域內樓盤的多盤競爭，人才爭搶，這都會增加費用。如果樓盤在一定時間內仍沒有賣掉，那么成本會隨之成倍增加！運營及營銷成本：500元/平米五、開發商融資成本這項成本是最不可控的。開放商一般項目占用的資金是30%，其他的都來自貸款，融資的資金來源還有信托，銀行，其他等?？帐痔装桌?，一分錢不出，坐等炒地皮的開發商已經被限制。但是最近銀行的放貸的增量減緩，所以未來房企的融資成本可能還會上升！意味著…你們懂的。

而開發商的貸款利息，除了個別“央企”“國企”能拿到年利率在10%以內的低息貸款以外！一般開發商的貸款利息目前普遍在年利率12%以上！也就是說，以上的成本再乘上12%就是他每年的融資成本！如果它銷售的速度過慢，成本會更高！基本上每慢一年，就增加近12%的成本！如果房企的融資得到限制，信貸提價，開放商的成本可能還會更高！開發商融資成本：700元/平米綜上5點，還未考慮到開發商的利潤，一般開發商會加上10-15個點的利潤。未考慮利潤的成本價：6500元/平米一些科目沒有細算，僅供參考科目。